В 1987 году американка Дани Клейтон устраивается гувернанткой в английское поместье Блай. После гибели родителей здесь живут брат и сестра Майлз и Флора Уингрейв. Их дядя Генри оплачивает содержание дома, но сам почти не навещает детей. Дани надеется оставить позади тяжёлые воспоминания и начать новую жизнь. Однако уже в первые дни замечает, что дети ведут себя странно и порой говорят о людях, которых никто больше не видит. В поместье Дани знакомится с экономкой Ханной Гроуз, поваром Оуэном и садовницей Джейми. Они стараются помочь ей освоиться, хотя каждый хранит собственные переживания. Флора предупреждает гувернантку, что ночью нельзя выходить из комнаты, и постоянно переставляет куклы в самодельном домике. Майлз то ведёт себя как обычный мальчик, то внезапно становится грубым и пугающе взрослым. По ночам Дани замечает в окнах силуэты незнакомцев. Постепенно выясняется, что до неё с детьми работала Ребекка Джессел. Девушка сблизилась с Питером Квинтом, помощником Генри, который украл деньги хозяев и якобы сбежал. Позднее Ребекку нашли мёртвой в озере. Однако Дани начинает понимать, что Питер и Ребекка никуда не исчезли. Их призраки продолжают находиться в поместье и способны на время вселяться в детей. Дани пытается разобраться, почему духи не могут покинуть Блай. Ей самой приходится бороться с воспоминаниями о гибели жениха Эдмунда, погибшего в дорожной аварии незадолго до свадьбы. Между тем Ханна всё чаще теряется во времени и неожиданно возвращается мыслями к одним и тем же событиям. Выясняется, что она погибла ещё до приезда гувернантки: Майлз, которым в тот момент управлял Питер, столкнул её в колодец. Теперь Ханна, не осознавая собственной смерти, продолжает заботиться о доме. Питер намерен навсегда завладеть телом Майлза и убедить Ребекку сделать то же самое с Флорой. Он обещает, что дети будут счастливо жить в воспоминаниях о родителях, пока призраки воспользуются их телами. Ребекка всё сильнее сомневается в этом плане. Когда Дани пытается увезти Флору, становится ясно, что главная опасность исходит от другого духа, которого жители поместья называют Дамой из озера. Много веков назад в Блае жила Виола Уиллоуби, тяжело заболевшая хозяйка поместья. После долгих страданий её убила родная сестра Пердита. Виолу похоронили вместе с драгоценностями, но её дух не обрёл покоя. Оказавшись на дне озера, она снова и снова выходила из воды, проходила через дом и возвращалась обратно. Люди, случайно встречавшиеся на её пути, погибали, а их призраки оставались пленниками усадьбы и со временем забывали даже собственные имена. Однажды Виола хватает Дани и тащит её к спальне, где когда-то лежала её маленькая дочь. Увидев Флору, призрак принимает девочку за своего ребёнка и направляется с ней к озеру. Генри, Джейми и Оуэн пытаются помочь, но остановить Виолу не могут. Дани произносит слова, позволяющие духу войти в её тело. Виола отпускает Флору, а все остальные призраки получают возможность покинуть поместье. Дани уезжает из Блая и несколько лет живёт спокойной жизнью рядом с Джейми. Но присутствие Виолы постепенно становится всё ощутимее. Опасаясь однажды потерять над собой контроль и причинить вред близкому человеку, Дани тайно возвращается к озеру и погибает в его водах. Спустя много лет пожилая Джейми рассказывает эту историю на свадьбе взрослой Флоры, которая уже почти ничего не помнит о событиях своего детства.
